Мировые тренды складской недвижимости

В 2020-м году в связи с увеличением темпов, которые набирала пандемия коронавируса, произошли как негативные, так и позитивные изменения во всех областях, касающихся торговли. По мере развития удаленной работы и карантина, онлайн-продажи получили огромный толчок вперед, что неизбежно привело к развитию ритейлерских сетей в новых городах и потребности аренды или покупки новых складских помещений в столице. Бизнес-процессы других развитых стран (в частности, азиатских) продолжают оставаться ориентиром как для России, так и для других государств, участвующих в ВЭД.

Девелоперы

Интернет-торговля (e-commerce) стала трендом последнего года. До пандемии она развивалась достаточно быстро во всех уголках мира, но с приходом новой реальности случился настоящий бум. Это привело к выходу на первые места в топах самых богатых компаний двух крупнейших представителей ритейл-сообщества:

• Amazon;
• Alibaba Group (владельцев Aliexpress).

С развитием торговли в Сети резко упал спрос на торговые помещения (торгово-развлекательные центры), зато запрос на здания складов различных размеров взлетел в несколько раз, превышая предложение. Согласно статистике, предоставленной CBRE, на каждый миллиард американских долларов, идущий с продаж в сфере интернет-коммерции, необходимо около 300000 м² фулфилмент площадей.

Рынок e-commerce в РФ по-прежнему отстает от США, однако показатели онлайн-продаж в нашей стране тоже впечатляют: так, в 2020-м году объем рынка электронной коммерции составил более 2,8 триллионов рублей. Если опираться на опыт штатов, можно с уверенностью сказать, что основная часть продаж сместится в Интернет, из чего следует вывод: потребность в складской недвижимости в РФ в ближайшие годы будет только увеличиваться. А, значит, при низкой вакантности, присутствующей в стране, придется возвести большое количество новых складов.

Инвестиции

Еще один важнейший тренд, следующий из увеличения потребности ритейлеров в складских площадях, - это развитие инвестиционного рынка. Стоимость строительства, продажи и аренды складов возросла с поднятием спроса, из-за чего внимание инвесторов привлекла именно эта категория объектов недвижимости. По данным финансовой консалтинговой компании Price Waterhouse Coopers, в Америке складские помещения вышли на первое место в 2021-м году, как наиболее выгодное вложение инвестиций, и лидирующая позиция этой категории продержится весь 2022-й. В России вероятность стабильной прибыли со сдачи площадей в аренду, как долгосрочная перспектива, также является крайне привлекательной для отечественного рынка инвестиций. К 2022 ожидаются примерно следующие цифры по повышению стоимости:

• аренды м² складов – до 4500 рублей (усредненные данные);
• покупки – около 46000 р. за квадратный метр.

В европейских странах наблюдается похожая тенденция. В первой половине этого года цены на рынке складской недвижимости возросли примерно на 18-20%. В список стран, установивших новые рекордные значения для отрасли логистики, вошли:

• Объединенное Королевство;
• Германия;
• Франция;
• Польша;
• Нидерланды;
• Испания.

Важную роль сыграли ограничения на ввоз и вывоз, постоянно вводимые главами государств из-за пандемии. Пересечение границ транспортом с товарами может прерваться в любой момент, обрывая за собой выстроенную логистическую цепь. Тем не менее, имея собственные складские помещения, компании значительно снижают указанные риски.

Технологии

И, наконец, последний важный аспект мировых тенденций в логистике и складской недвижимости – это техническая оснастка складов. Технологический уровень данной сферы достиг небывалых высот из-за следующих факторов:

• регулярное, безостановочное увеличение популярности сетевых ритейлеров вынудило компании работать с десятками миллионов наименований товаров каждый день;
• только системы автоматизации могут решить проблему учета, хранения и быстрой обработки данных такого объема информации и количества артикулов;
• технологичный фулфилмент дает компаниям возможность уменьшить крупные издержки и практически устранить ошибки на этапе сборке заказов, что положительно складывается на здоровой конкуренции.

Также автоматизированные процессы являются отличным решением проблемы отсутствия места и дефицита рабочих рук. Если сделать автоматическими внутренние операции фулфилмента, можно расфасовать и отослать около полумиллиона заказов в сутки из одного фулфилмент-центра. Учитывая динамичный роста рынка электронной коммерции, можно заключить, что количество персонала у онлайн-ритейлеров приближается к критическим показателям. Поэтому многие выбирают роботизацию некоторых позиций.